ZfIR 2018, 1

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2018 AufsätzeMarc Bünnecke*

Willensbildung der Wohnungseigentümer bei geplanten größeren Sanierungsmaßnahmen

Anforderungen an die Beschlussfassung

Die Durchführung größerer Sanierungsarbeiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein mitunter langwieriger Entscheidungsprozess, der – insbesondere auch wegen der im Regelfall mit der Sanierung einhergehenden hohen Kosten – besonders sorgfältig geplant werden muss. Die Beschlussfassung stellt deshalb erhöhte Anforderungen an alle Beteiligten. Im Nachfolgenden soll daher unter Beachtung der Vorgaben des BGH zunächst in Erinnerung gerufen werden, die Beschlüsse durchdacht und mit Bedacht unter Berücksichtigung der Bestimmtheitsanforderungen zu fassen und sodann auf den zeitlichen Ablauf der Willensbildung eingegangen werden.

Inhaltsübersicht

  • I. Überblick
  • II. Allgemeine Anforderungen an die Abfassung von Beschlüssen
    • 1. Ausreichende Information der Wohnungseigentümer
    • 2. Eingeschränkte Überprüfung durch Gerichte
    • 3. Beispiel aus einem Protokoll einer WEV
    • 4. Ermessensausübung durch umfassende Information der Wohnungseigentümer
    • 5. Bestimmtheit von Beschlussvorlagen
      • 5.1 Transparenzgebot
      • 5.2 Objektiv-normative Auslegung
      • 5.3 Fehlende Bestimmtheit
      • 5.4 Beispiele für unbestimmte Formulierungen
      • 5.5 Rechtsfolge fehlender Bestimmheit
    • 6. Keine Delegation
      • 6.1 Vergleichbare Angebote
      • 6.2 Keine Entscheidung durch die Verwaltung
      • 6.3 Weitere Erwägungen der Wohnungseigentümer
      • 6.4 Zulässige „Umsetzungs-Delegationen“
      • 6.5 Zwischenfazit
  • III. Dreistufige Vorgehensweise
    • 1. Die erste Versammlung
    • 2. Die zweite Versammlung
      • 2.1 Grundsätzlicher Versammlungsablauf
      • 2.2 Finanzierung der Maßnahme
      • 2.3 Wahlrecht zwischen Beteiligung an dem Darlehen und Zahlung einer Sonderumlage
      • 2.4 Kosten-Nutzen-Analyse
      • 2.5 Sonstige Erfordernisse
    • 3. Die dritte Versammlung
      • 3.1 Ausführungsbeschlüsse zu den Sanierungsarbeiten
        • 3.1.1 Vergabe an die ausführenden Unternehmen
        • 3.1.2 Hinzuziehung von Fachleuten
      • 3.2 Finanzierungsbeschlüsse
      • 3.3 Sonstiges
  • IV. Beispiel einer Protokollierung und Beschlussfassung
  • V. Fazit
*
*)
Vorsitzender Richter einer Zivilkammer am LG Dortmund, der schwerpunktmäßig die Berufungen in wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten zugewiesen sind.

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