ZfIR 2025, 377

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2025 AufsätzeIsabel Oldenburg*

Risiken der Verwendung unwirksamer Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen – Verjährung und Verwirkung

In Zeiten schleppender Abverkäufe ist die Frage der wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Erwerber der Wohnungseigentumseinheiten und die damit verbundene Frage der Gewährleistungsfristen aktueller denn je. Dieser Aufsatz befasst sich nicht mit den Möglichkeiten der Gestaltung von Ankaufsverträgen, sondern vielmehr in Anlehnung an das Urteil des 10. Zivilsenats des OLG Stuttgart vom 2. 4. 2024 – 10 U 13/23, ZfIR 2025, 82 (LS), und das Urteil des 13. Zivilsenats des OLG Stuttgart vom 6. 6. 2024 – 13 U 419/19, ZfIR 2025, 57 (m. Anm. Grothmann/Förg, S. 61), mit den Folgen der Verwendung unwirksamer Abnahmeklauseln, insbesondere mit etwaigen Höchstfristen bei der Verjährung sowie einer Verwirkung von Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers.

Inhaltsübersicht

I. Die zugrunde liegenden Sachverhalte
II. Grundlegende Problematik bei Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen
- 1. Folgen einer unwirksamen Abnahmeklausel
- 2. Konkludente Abnahme
- 3. Unendliche Verjährung oder Uneinigkeit am OLG Stuttgart
  - 3.1 Die Auffassung des 13. Zivilsenats
  - 3.2 Die Auffassung des 10. Zivilsenats
  - 3.3 Bisherige Rechtsprechung des BGH
  - 3.4 Erwerberfreundlich oder verwenderfeindlich?
III. Verwirkung der Gewährleistungsansprüche
- 1. Grundsätzliches zur Verwirkung
  - 1.1 Zeitmoment
  - 1.2 Umstandsmoment
- 2. Zeitmoment ja – Umstandsmoment vielleicht
- 3. Fehlendes Umstandsmoment auch bei Kenntnis des Erwerbers
- 4. Weitere Rechtsprechung zur Verwirkung
  - 4.1 Kenntnis des Erwerbers von der Unwirksamkeit der Abnahme
  - 4.2 Zurechnung der Kenntnis der Verwaltung des Wohnungseigentums
  - 4.3 Zusammenfassung
- 5. Kernfrage und Resümee
IV. Thesen