ZfIR 2018, 286

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2018 Rechtsprechung in LeitsätzenVertragsrechtBGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 1, § 311b Abs. 1 Satz 1, § 823 Abs. 1, 2; StGB § 26363. Kein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen Nicht-Unterzeichnung eines vertraglich vereinbarten Kaufvertrags über die Immobilie BGB§ 241 BGB§ 280 BGB§ 311 BGB§ 311b BGB§ 823 StGB§ 263 ZfIR 2018, 287 OLG Koblenz, Beschl. v. 24.10.2017 – 10 U 1249/16 (LG Koblenz)OLG KoblenzBeschl.24.10.201710 U 1249/16LG Koblenz

Leitsätze des Gerichts:

1. Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gem. § 311b BGB nicht eingehalten sind.
2. Ein Schadensersatzanspruch kann aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gem. § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB bestehen, wenn ein Verhandlungspartner eine (Ver-)Kaufsbereitschaft von Anfang an nicht gehabt und dem Vertragspartner fälschlicher Weise vorgespiegelt hat oder aber eine (Ver-)Kaufsbereitschaft zwar tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren, insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hat, so dass er der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt wird.
3. Für das Bestehen einer zunächst vorhandenen Abschlussbereitschaft des potentiellen Käufers und Mieters des Objekts spricht, wenn dieser in das Mietobjekt investiert hat und aufgrund aus seiner Sicht bestehenden Feuchtigkeitsmängel an dem Objekt, die ihn veranlasst haben, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, Abstand genommen hat.

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