Ins bewährte Hotel am Maschsee, gelegen nahe der Innenstadt von Hannover, hatte der Berufsverband der Zwangsverwalter1 am 6. und 7. 3. 2026 zu seiner alljährlichen zweitägigen Veranstaltung eingeladen, die, so laut der Ankündigung, die Entwicklung der Rechtsprechung zur ZwVwV und die aktuellen Fragen aus dem Bereich der Zwangsverwaltung und Immobilienverwaltung ins Bild setzen wollte. Vorstand RA Jens Wilhelm V, Hannover, konnte die gutbesuchte Veranstaltung pünktlich um 10.45 Uhr aufrufen und die Teilnehmer bei schönstem Sonnenschein begrüßen. Allerdings musste er, was jedem Tagungsleiter den Schweiß auf die Stirn treibt, bekanntgeben, dass Referent RA Dr. Sebastian Kröger, Bremen, am Vortag seine Teilnahme aus familiären Gründen absagen musste.

Wilhelm hat einen Anstieg der Verfahren beobachten können.2 Nachdem ein Teil der Zwangsverwalter, auch teils altershalber, nicht mehr zur Verfügung stehe, wachsen die Verfahren bei den verbliebenen Verwaltern an. Die erhöhten Vergütungssätze hätten keine Auswirkungen auf die Zahl der Verwaltungen gehabt, deshalb sei keine Panik angesagt gewesen, man werde deswegen einem weiteren Rückgang der Verfahren entgegensehen. Bedauerlich sei der Rückgang der Kompetenzen auf Seiten der Gläubiger.

Kröger war federführend zusammen mit dem Tagungsleiter Wilhelm zum ersten Beitrag vorgesehen, der „Die Sondernormen in Insolvenzverwaltung, Zwangsverwaltung und Nachlassverwaltung mit Einfluss auf das WEG- und Mietrecht“ behandelte. Dank der vorbildlichen Vorlage der PowerPoint-Präsentation konnte der als Springer eingesetzte RB Gerhard Schmidberger, vormals Zwangsverwalter in Heilbronn, Krögers Beitrag ad hoc übernehmen. Als Ausgangsfrage stellte sich die Frage, was denn passiert, wenn der Mieter verstirbt. Zunächst einmal nüchtern betrachtet, gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, im Mietgegenstand versterben zu dürfen.3 Mit dem Tod des Mieters ist aber der Mietvertrag noch nicht beseitigt. Ein Blick ins Erbrecht ergibt scheinbare Klarheit, denn § 1922 BGB regelt die vollständige Übernahme des Vermögens des Erblassers (hier Mieter) auf den Erben. Der vererbbare, mietvertraglich eingeräumte Besitz ist Vermögen des Mieters. Aber halt, das Mietrecht sieht hier besondere Vorschriften vor. Der Besitz am Mietgegenstand (= Wohnraum) soll vorrangig den – nicht unbedingt mit den Erben identischen – Hinterbliebenen des Mieters erhalten bleiben und nicht auf die Erben des Mieters übergehen. So standen dann auch die §§ 563, 563a, 563b und 564 BGB im Fokus der Besprechung. Wer wann, wie und warum das Mietverhältnis übernimmt oder auch nicht und wie er sich davon wieder lösen kann, auch mit welchen Fristen, wurde aufgezeigt. Und Obacht, beim Mietvertrag mit nur einer Person (§ 563 BGB) und einer Mehrheit von Personen (§ 563a BGB). Nur im ersten Fall steht dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, aber nur dann, wenn Gründe gegen die Fortsetzung des eingetretenen Mieters geltend gemacht werden können. Der weitere geplante zweite Teil (Auswirkungen der Zwangsverwaltung auf Miet- und WEG-Recht sowie der Kollision mit Insolvenz) wurde auf die 23. Veranstaltung 2027 vertagt.

Gewalt in den Medien bestimmt leider das Bild. Es vergeht kaum ein Tag, an dem nicht gleich mehrere Gewaltexzesse publik werden. Auch das Berufsbild des Zwangsverwalters hat sich darauf einzustellen. Wie gut, dass die IGZ dazu den Kriminalist/Profiler, „The German Sherlock“, Oliver Peth, Alzenau, zum Thema „Prävention und Risikoerkennung, Umgang mit kriminellem Verhalten“ eingeladen hatte. Peth stellte seinen Werdegang kurz vor. In seinen Einsatzgebieten empfehle sich zunächst ein Backgroundcheck und eine Befragung seines Bauchgefühls. Dies dürfe man nicht so einfach abtun, denn das Unterbewusstsein erkenne Muster, auf die man sich einstellen könne. In Gefahrensituationen komme es gerne vom Gegenüber zum Ausloten der Grenzen, was man bei Kindern manchmal beobachten könne. Wichtig sei wie beim Schachspiel den nächsten weiteren Schritt schon im Voraus zu planen. Schwierige Gesprächssituationen bitte nicht in beengten Raumverhältnissen und zunächst sich vorher vergewissern, wo gibt es eine Fluchtmöglichkeit. Zu eskalationsgeneigten Situationen möglichst eine zweite Person hinzuziehen. Für eine spätere Auswertung sei eine genaue Dokumentation wichtig. Diese sei über das Handy mit einer besonderen App, die Ort und Zeit automatisch erfasse leistbar. Krav Maga4 wurde kurz vorgestellt. Eigenschutz gehe vor. Messerangriffe seien besonders heimtückisch, schnell und sehr gefährlich. Zum Eigenschutz stellte Peth vier Gegenstände vor:

Nach so viel Info tat die Mittagspause gut.

Gleich vorab, der Bericht ist handgemacht, ohne jegliche KI, auch wenn der nachfolgende Referent, Ralf Michels, Hamburg, die „KI-Tools in der Immobilienverwaltung und im Alltag des Verwalters“ vorstellte. Michels Eingangsstatement: „Ich nutze KI. Punkt.“ Was leistet die KI – so fragte der Referent. KI könne Routinen erledigen. Sie könne nur Wahrscheinlichkeiten berechnen und kenne nur die Vergangenheit. Aber sie könne auch die Mieter oder Eigentümer mit der Hausverwaltung kommunikativ verbinden. Michels zückte sein Handy für einen Test. Es solle ein Vorfall gemeldet werden. Nach kurzem Klingelton meldete sich eine weiblich klingende Stimme und stellte sich als die KI-Mitarbeiterin der Hausverwaltung X vor. Vorständin Anja Hucke spielte die Anruferin, die einen Wasserschaden meldete. Das spontane Telefonat war beeindruckend. Mit dem Umgang der KI hatte Michels wichtige Tipps. Nie persönliche Daten in die lizenzfreie KI eingeben. Diese würden auf ewig gespeichert und wer weiß, wie dann mal verwendet. KI mit geschütztem Datenraum ließe sich bereits mit einer monatlichen Gebühr von 20 € nutzen. Wichtig sei auch die Art der Fragestellung. Darauf sei ein besonderes Augenmerk zu legen. Wer mit KI arbeite, solle aber stets die eigene Verantwortung nicht vernachlässigen, und eine Kontrolle der Ergebnisse sei unerlässlich.

Den Abschluss von Tag 1 war wie in nahezu allen vergangenen Vorveranstaltungen dem bewährten und rechtssicheren Prof. Udo Hintzen, Berlin, vorbehalten. Kurz, er stellte „Die aktuelle Rechtsprechung zur Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung“ vor. Wie in den letzten Jahren schon war es mit der Rechtsprechung in Sachen Zwangsverwaltung nicht „so dicke“, will heißen, die Zahl der Entscheidungen blieb übersichtlich. Zur Rechtsprechung brachte er fünf Entscheidungen mit.

Abschließend nahm sich Hintzen den ergänzten Erlass zur Behandlung der Einkommensteuerpflichten des Zwangsverwalters vor.11 Die Unterschiede wurden herausgearbeitet. Im frisch aufgebackenen Erlass fehle aber die Aufnahme der kommunalen Ersteherverwaltung nach § 94a ZVG, so der Referent, und es seien lediglich Änderungen der Erklärungspflichten aufgenommen worden. An den Zahlpflichten habe sich nichts geändert.