ZfIR 2026, 145
Exit vom Erbbaurecht – Die Möglichkeiten vorzeitiger Beendigung von Erbbaurechtsverträgen
Das Erbbaurecht kann für verschiedenste Immobilienprojekte eine interessante Form der Grundstücksbeschaffung sein und ist dabei offen gegenüber dem individuellen Stand des jeweiligen Vorhabens. Die Eingehung einer Erbbaurechtsbeziehung begründet eine langfristige Verbindung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem, die in wirtschaftliche Abhängigkeit voneinander treten. Neben der Entscheidung über die Laufzeit des Erbbaurechts und den Rechtsfolgen nach Zeitablauf hat die Frage nach vorzeitigen Exitoptionen für die Vertragsparteien erhebliche wirtschaftliche Bedeutung, insbesondere mit Blick auf den Stand des jeweiligen Immobilienprojekts. Aus Gesetz und Rechtsprechung ergeben sich für die Möglichkeiten vorzeitiger Beendigungsmechanismen jedoch Schranken. Im Beitrag sollen die gesetzlichen und vertragsgestalterischen Exitmöglichkeiten der Parteien näher betrachtet werden.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- II. Regelende des Erbbaurechts
- III. Das vorzeitige Ende des Erbbaurechts – Exit durch die Vertragsparteien
- 1. Beschränkungen aus § 1 Abs. 4 ErbbauRG
- 1.1 Ausschluss von Kündigung und Rücktritt
- 1.2 Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 4 ErbbauRG
- 2. Exit des Grundstückseigentümers durch Heimfall
- 2.1 Gesetzliche Grundlage und Folgen des Heimfalls
- 2.2 Heimfallgründe und deren Bedeutung für die Vertragsgestaltung
- 3. Exit des Erbbauberechtigten/Weitere Exitszenarien
- 3.1 Aufschiebende Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB
- 3.2 Aufhebungsvereinbarung nach § 26 ErbbauRG
ZfIR 2026, 146
- 3.3 Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Aufhebung nach § 26 ErbbauRG
- 3.4 Rückübertragung des Erbbaurechts
- 3.4.1 Rückkaufverpflichtung
- 3.4.2 Umgekehrter Heimfallanspruch
- 3.4.3 Heimfallausübungspflicht des Grundstückseigentümers
- 3.5 Zwischenergebnis
- 4. Subsidiärer Exit auf Grundlage von Gerechtigkeitserwägungen
- 4.1 Heimfall analog § 2 Nr. 4 ErbbauRG i. V. m. § 242 BGB
- 4.2 Rückübertragung des Erbbaurechts nach Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB
- 5. Exit durch Veräußerung/Verwertung
- IV. Zusammenfassung
- *
- *)LL.M. (Real Estate), Rechtsanwältin, Flick Gocke Schaumburg Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater Partnerschaft mbB, Frankfurt/M. Der Beitrag geht auf ein Thema aus der im Jahr 2025 erstellten Masterarbeit der Verfasserin zurück.
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