ZfIR 2026, 130

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2026 Rechtsprechung in LeitsätzenSteuerrechtGG Art. 105 Abs. 2 Satz 1, Art. 3 Abs. 1; FGO § 76 Abs. 1 Satz 1; BewG §§ 247, 249 Abs. 1 Nr. 4, § 250 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4, § 252 Satz 1, §§ 253, 254, 255, 256 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Abs. 3, § 257 Abs. 1, § 263 Abs. 2; GrStG § 15 Abs. 1, § 25 Abs. 3, § 34 Abs. 128. Verfassungsmäßigkeit der die Grundsteuer nach dem Ertragswertverfahren bestimmenden Regelung des Bewertungsgesetzes (Bundesmodell) GGArt. 105 GGArt. 3 FGO§ 76 BewG§ 247 BewG§ 249 BewG§ 250 BewG§ 252 BewG§ 253 BewG§ 254 BewG§ 255 BewG§ 256 BewG§ 257 BewG§ 263 GrStG§ 15 GrStG§ 25 GrStG§ 34 BFH, Urt. v. 12.11.2025 – II R 31/24 (FG Cottbus) +BFHUrt.12.11.2025II R 31/24FG Cottbus

Leitsätze des Gerichts:

1. Das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) vom 26. 11. 2019 (BGBl I 2019, 1794) ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere stand dem Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eingeräumten gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht vollständig ausgeschöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetzgebungskompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen.

2. Die Regelungen der §§ 252 bis 257 BewG i. d. F. des GrStRefG zur Bewertung von Wohnungseigentum für Zwecke der Grundsteuer ab dem 1. 1. 2022 sind materiell verfassungsgemäß.

3. Belastungsgrund der Grundsteuer im sog. Bundesmodell ist die durch den Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und eine objektive Leistungsfähigkeit vermittelt.

4. Der Ansatz von typisierten Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche gem. § 254 BewG i. V. m. Anlage 39 zum BewG verstößt nicht wegen einer unzureichenden Differenzierung nach der Lage der wirtschaftlichen Einheiten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG.

5. Es liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast im Hinblick darauf vor, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer regelmäßig erst feststeht, wenn die Grundsteuer festgesetzt wurde.

6. Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachterausschüssen nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen.

7. Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung der Bodenrichtwerte besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen.

8. Zur wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums i. S. v. § 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG gehört auch ein Tiefgaragenstellplatz, den der Wohnungseigentümer aufgrund eines ihm eingeräumten Sondernutzungsrechts nutzt, ohne dass sich das Sondereigentum auf den Stellplatz erstreckt.

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