ZfIR 2024, 93
Aufklärungspflichten des Verkäufers bei einer Immobilientransaktion angesichts einer käuferseitigen Due Diligence
Die kürzlich zu den Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers im Rahmen einer Due Diligence ergangene Entscheidung des BGH (v. 15. 9. 2023 – V ZR 77/22) hat – einmal mehr – die Notwendigkeit unterstrichen, sich die Existenz und den Umfang (vor-)vertraglicher Aufklärungspflichten zu vergegenwärtigen. Die Nicht- bzw. nicht hinreichende Erteilung erforderlicher Auskünfte kann weitreichende Folgen bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrags haben. Der Beitrag dient der Orientierung von (potenziellen) Kaufvertragsparteien im Hinblick auf die den Verkäufer – speziell in der Situation einer professionell vorbereiteten und durchgeführten Immobilientransaktion – treffenden Aufklärungspflichten. Ein besonderes Augenmerk soll dabei auf der Möglichkeit der Erfüllung derartiger Pflichten durch das Zurverfügungstellen von Unterlagen in einem (virtuellen) Datenraum liegen.
Inhaltsübersicht
- I. Einführung
- II. Aufklärungspflichten des Verkäufers
- 1. Kenntnis des Aufklärenden
- 2. Grundlagen für die Annahme von Aufklärungspflichten
- 2.1 Vertragliche Aufklärungspflichten
- 2.2 Vorvertragliche Aufklärungspflichten
- 3. Anforderungen an die Erfüllung der Aufklärungspflicht
- 3.1 Vertragliche Aufklärungspflichten
- 3.2 Vorvertragliche Aufklärungspflichten
- 3.2.1 Art und Weise der Aufklärung
- 3.2.1.1 Zurverfügungstellen von Unterlagen vs. weitergehender Hinweis
- 3.2.1.2 Kriterien für die Bestimmung der erforderlichen Art und Weise der Aufklärung
- 3.2.1.3 Bedeutung für Fälle einer professionell vorbereiteten und durchgeführten Due Diligence
- 3.2.2 Umfang der Aufklärung
- 4. Konsequenzen einer Pflichtverletzung
- 4.1 Lösungsrechte des Käufers
- 4.1.1 Rücktrittsrecht
- 4.1.2 Anfechtungsrecht
- 4.2 Schadensersatzansprüche des Käufers
- 4.2.1 Anspruchsgrundlagen
- 4.2.2 Gegenstand des Anspruchs
- 4.2.3 Mitverschulden
- 4.3 Kein Berufen auf vertraglich vereinbarte Haftungsausschlüsse und -beschränkungen
- III. Auswirkung einer Kenntnis bzw. grobfahrlässigen Unkenntnis des Käufers
- 1. Positive Kenntnis
- 2. Grobfahrlässige Unkenntnis
- IV. Zusammenfassung
- *
- *)Dr. iur., Rechtsanwalt (Associate), Mitglied der Praxisgruppe Real Estate, Dentons Europe (Germany), Düsseldorf. Der Beitrag gibt ausschließlich dessen persönliche Auffassung wieder.
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