ZfIR 2020, 114

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 Rechtsprechung in LeitsätzenVertragsrechtBGB § 536 Abs. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 123. Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete und Rechtsfolgen bei Abweichung von vertraglich vereinbarter Mietfläche BGB§ 536 BGB§ 543 OLG Dresden, Urt. v. 10.07.2019 – 5 U 151/19 (LG Dresden)OLG DresdenUrt.10.7.20195 U 151/19LG Dresden

Leitsätze des Gerichts:

1. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat NZM 2015, 697).
2. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nach-ZfIR 2020, 115teilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjekts i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % angenommen wird (Fortführung Senat NZM 2015, 697).
3. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH ZfIR 2005, 731 (m. Kurzanm. Holthaus, S. 734) = NJW 2005, 2152).

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