ZfIR 2019, 101

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2019 Rechtsprechung in LeitsätzenVertragsrechtBGB § 323 Abs. 1, § 346 Abs. 1, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, § 437 Nr. 2, §§ 440, 444; GrEStG § 16 Abs. 2 Nr. 322. Rückabwicklung eines Grundstückkaufvertrags wegen arglistigen Verschweigens von Schädlingsbefall BGB§ 323 BGB§ 346 BGB§ 434 BGB§ 437 BGB§ 440 BGB§ 444 GrEStG§ 16 OLG Braunschweig, Urt. v. 01.11.2018 – 9 U 51/17 (rechtskräftig; LG Göttingen)OLG BraunschweigUrt.1.11.20189 U 51/17rechtskräftigLG Göttingen

Leitsätze des Gerichts:

1. Hält der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie konkretes Wissen darüber zurück, dass ein Mangel tatsächlich besteht, während für ihn erkennbar dem Käufer aufgrund der Besichtigung sich allenfalls ein Mangelverdacht ergeben konnte, so handelt er arglistig und kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (Anschluss an BGH, Urt. v. 20. 10. 2000 – V ZR 285/99, ZfIR 2001, 190 (m. Bespr. Kothe, S. 169) = ZIP 2000, 2257 = juris Rz. 9, dazu EWiR 2001, 355 (Tiedtke)).
2. Auf ein konkretes, dem des Käufers überlegenes Wissen des Verkäufers darüber, dass das zu verkaufende Fachwerkgebäude einen seit Jahren währenden, ausgeprägten und fortschreitenden Schädlingsbefall aufweist, ist zu schließen, wenn der Verkäufer selbst in Eigenarbeit von ihm erkannten Schädlingsbefall, anstatt ihn fachgerecht zu sanieren, lediglich verdeckt, indem er durch Schädlingsfraß und Pilzbefall entstandene Bohrlöcher und Risse nur verfüllt, die Fachwerkbalken mit Farbe überstreicht und beim weiteren Bewohnen über lange Zeit (hier: 16 Jahre) auch für ihn als Laien erkennbar ist, dass der Schädlingsbefall weiter voranschreitet, indem sich erneut und verbreitet Bohrlöcher und Risse zeigen.
3. Der gewährleistungsrechtlich zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages verpflichtete Verkäufer schuldet dem Käufer die Erstattung des Betrags der von diesem aufgewendeten Grunderwerbsteuer nur Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs des Käufers gegen das Finanzamt auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer. Denn der Käufer kann nach der Rückabwicklung des Kaufvertrags die Aufhebung der erfolgten Steuerfestsetzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG und die Rückzahlung der geleisteten Grunderwerbsteuer verlangen. Der bedingte Erstattungsanspruch gegen das Finanzamt ist ein auszugleichender Vorteil, der dem Verkäufer im Wege der Abtretung herausgegeben werden muss (Anschluss an OLG Hamm, Urt. v. 29. 4. 2010 – 22 U 127/09, juris Rz. 36).

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