ZfIR 2022, 77
Leitsätze des Gerichts:
1. Auch der gewerbliche Verkäufer einer gebrauchten Eigentumswohnung ist grundsätzlich verpflichtet, den einzelnen Käufern insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum zu verschaffen, weil ansonsten in diesen Fällen der vom Gesetzgeber primär vorgesehene Nacherfüllungsanspruch gem. § 437 Nr. 1, § 439 BGB praktisch leerliefe (vom BGH bisher offengelassen, Urt. v. 24. 7. 2015 – V ZR 167/14, ZfIR 2015, 801 (m. Anm. Häublein, S. 805), Rz. 22 ff.).
2. Zur Sollbeschaffenheit eines Grundstücks gehört auch ohne ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen. Mit giftigen Stoffen sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel nicht ohne Weiteres hinzunehmen bereit ist (BGH, Urt. v. 30. 11. 2012 – V ZR 25/12, ZfIR 2013, 287 (m. Anm. Lang/Häcker, S. 290), Rz. 15).
2. a) Für die Frage, wann eine nicht nur unerhebliche Kontamination vorliegt, sind mangels abweichender Vereinbarung grundsätzlich die Begriffsdefinitionen für schädliche Bodenveränderungen in § 2 Abs. 3 ff. BBodSchG und die Maßnahmewerte gem. § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG i. V. m. der BBodSchV maßgeblich.
2. b) Existieren jedoch neuere wissenschaftliche Erkenntnisse dazu, dass Schadstoffe, die – wie BaP (Benzo(a)Pyren) – als kanzerogen eingestuft werden, bereits in erheblich geringerer Konzentration dem Menschen schaden können als bisher in der BBodSchV vorgesehen, ist es im Hinblick auf das hohe Schutzgut der Gesundheit nicht vertretbar, bis zur endgültigen Verabschiedung einer novellierten Verordnung veraltete, möglicherweise die Gesundheit gefährdende Prüfwerte zugrunde zu legen. Vor diesem Hintergrund war in Bayern bereits im Jahr 2013 der vom Bayerischen Landesamt für Umwelt abgeleitete Prüfwert von 0,5 mg/kg BaP für Kinderspielflächen und Wohngebiete für die Soll-Beschaffenheit zugrunde zu legen.
3. Ein gewerblicher Verkäufer gebrauchter Immobilien kann sich gem. § 444 BGB auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er den Kaufinteres-ZfIR 2022, 78senten seine Kenntnisse arglistig nicht vollständig offenbart, insbesondere dass
3. a) bei Auffinden einer verfüllten Kiesgrube jedenfalls in München grundsätzlich ein Altlastenverdacht besteht,
3. b) in den Kaufverträgen jeweils versichert wird, dass „verdeckte Mängel“ nicht bekannt seien, insbesondere … Altlasten“, obwohl der Verkäufer wusste, dass er hierüber wegen Abwesenheit des zuständigen Sachbearbeiters und mangels Vertretungsregelung für diesen keine aktuelle Kenntnis hatte, und obwohl in diesem Zeitraum ständig mit dem Eingang des entsprechenden Berichts zu rechnen war und dieser für die weiteren Beurkundungen von offensichtlicher Bedeutung war,
3. c) die über eine zusammengefassten Altlastenauskunft der zuständigen Behörde hinausgehenden Kenntnisse über weitere Altlasten und deren Konsequenzen verschwiegen werden.
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