ZfIR 2020, 686

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 Rechtsprechung in LeitsätzenVertragsrechtBGB §§ 242, 535 Abs. 1 Satz 2152. Kostentragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung sowie unwirksamer Schönheitsreparaturklausel BGB§ 242 BGB§ 535 BGH, Urt. v. 08.07.2020 – VIII ZR 270/18 (LG Berlin)BGHUrt.8.7.2020VIII ZR 270/18LG Berlin

Leitsätze des Gerichts:

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile v. 9. 7. 2008 – VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 = ZfIR 2008, 774 (LS), Rz. 20; v. 18. 3. 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 = ZfIR 2015, 539 (LS), Rz. 40; v. 8. 7. 2020 – VIII ZR 163/18, ZfIR 2020, 668 (m. Bespr. Kratzlmeier, S. 661) – in diesem Heft, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast – vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen – bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urt. v. 20. 1. 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; v. 18. 4. 2007 – XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021, Rz. 28; v. 8. 7. 2020 – VIII ZR 163/18, ZfIR 2020, 668 (m. Bespr. Kratzlmeier, S. 661) – in diesem Heft, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.
Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil v. 8. 7. 2020 – VIII ZR 163/18, ZfIR 2020, 668 (m. Bespr. Kratzlmeier, S. 661) – in diesem Heft, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – in der Regel hälftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.
3. Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann – insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens – im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt.

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