ZfIR 2020, 589

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 Rechtsprechung in LeitsätzenVertragsrechtBGB §§ 139, 559 Abs. 1, 2 (a. F.), § 559b Abs. 1132. Keine Gesamtnichtigkeit der Mieterhöhungserklärung bei formeller Unwirksamkeit bezüglich einzelner Baumaßnahmen/Zum Abzug „fälliger“ Instandsetzungsmaßnahmen BGB§ 139 BGB§ 559 BGB§ 559b BGH, Versäumnisurt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19 (LG Düsseldorf)BGHVersäumnisurt.17.6.2020VIII ZR 81/19LG Düsseldorf

Leitsätze des Gerichts:

1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere, tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gem. § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend be-ZfIR 2020, 590gründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich – wie regelmäßig – in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und – wie ebenfalls regelmäßig – davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem – infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen – hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.
2. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

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