ZfIR 2017, 563
Das Schicksal des Vorrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung von Wohnungseigentum
Der folgende Beitrag legt den Fokus auf das Schicksal des Vorrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG infolge eines Eigentumswechsels des Wohnungseigentums. Spätestens seit der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2013 (V ZR 209/12), in der eine Dinglichkeit des Vorrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft verneint wurde, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums einen Verlust ihres Vorrechts fürchten. Dem gilt es entgegenzuwirken und sich durch präventive Maßnahmen zu sichern. Insofern wird an dieser Stelle aufgezeigt, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis verfahren sollte, um ihr Vorrecht zu schützen. Neben den Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ihr Vorrecht zu sichern, wird auch die dadurch für den Erwerber geschaffene Situation beleuchtet und es werden präventive Gestaltungsmöglichkeiten in der Vertragsverhandlung herausgearbeitet, mit denen der Erwerber sich vor einer Inanspruchnahme für alte Hausgeldschulden des Verkäufers schützen kann.
Inhaltsübersicht
- I. Einleitung
- II. Grundsätzliches und Ausnahmen zum Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Verlust ihres Vorrechts durch die Übertragung des Wohnungseigentums auf einen Rechtsnachfolger
- 1. (Mit)Haftung des Erwerbs durch Schuldbeitritt und befreiende Schuldübernahme
- 2. Sicherung des Vorrechts durch Aufnahme einer entsprechenden Rechtsnachfolgeregelung in die Gemeinschaftsordnung
- 3. Herbeiführung einer dinglichen Haftung des Wohnungseigentums durch die Aufnahme der Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch
- 4. Zwischenresümee
- III. Sicherungsmöglichkeiten des Erwerbers bei bestehen einer verdinglichten Gemeinschaftsordnung
- 1. Ablösung der rückständigen Hausgelder durch den Erwerber
- 2. Sicherung des Erwerbers durch die Einführung von Fälligkeitsvoraussetzungen
- 3. Aufnahme einer Beschaffenheitsvereinbarung oder eines Garantieversprechens im notariellen Kaufvertrag
- 4. Kenntniserklärung des Verkäufers
- 5. Vereinbarung über das Einbehalten von Teilen des Kaufpreises
- 6. Zwischenresümee
- IV. Risiken der Wohnungseigentümergemeinschaft
- V. Zusammenfassung der Ergebnisse in Thesen
- *
- *)Dipl.-Jur., Wissenschaftliche Mitarbeiterin – Kanzlei Neuwerk Rechtsanwälte, Hamburg
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