ZfIR 2020, 496

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 RechtsprechungVertragsrechtBGB §§ 133, 157, 556 Abs. 1 Satz 2, 3; BetrKV § 2Zur individualvertraglichen Vereinbarung von Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag BGB§ 133 BGB§ 157 BGB§ 556 BetrKV§ 2 BGH, Urt. v. 08.04.2020 – XII ZR 120/18 (OLG Celle ZfIR 2019, 190 (m. Anm. Bińkowski/Mönig, S. 194))BGHUrt.8.4.2020XII ZR 120/18OLG CelleZfIR 2019, 190 (m. Anm. Bińkowski/Mönig, S. 194)

Leitsätze des Gerichts:

1. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurt. v. 2. 5. 2012 – XII ZR 88/10, ZfIR 2012, 484 (LS) = NJW-RR 2012, 1034).
2. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i. V. m § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urt. v. 10. 2. 2016 – VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308).
3. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.
4. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „ins-ZfIR 2020, 497besondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

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