ZfIR 2018, 466
Leitsätze des Gerichts:
1. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urt. v. 8. 1. 1969 – VIII ZR 184/66, WM 1969, 298, unter 2 b; v. 17. 12. 1973 – II ZR 59/72, NJW 1974, 364, unter [A] II 2 b; v. 15. 9. 1997 – II ZR 94/96, ZfIR 1997, 726 = ZIP 1997, 2049 = NJW 1998, 372, unter I; v. 11. 9. 2000 – II ZR 324/98, ZfIR 2001, 582 = NZM 2001, 45, unter II 1 b; v. 15. 9. 2010 – VIII ZR 16/10, ZfIR 2010, 831 (m. Anm. Jaeger, S. 833) = NZM 2010, 898, Rz. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
2. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurt. v. 27. 4. 2016 – VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341, Rz. 18 m. w. N.; v. 24. 8. 2016 – VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 = ZIP 2017, 21, Rz. 21, dazu EWiR 2017, 141 (Litzenberger)).
3. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gem. § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurt. v. 23. 11. 2011 – VIII ZR 74/11, ZfIR 2012, 177 (m. Anm. Scheer-Hennings/Beisken, S. 179) = ZIP 2012, 377 = NZM 2012, 150, Rz. 23, dazu EWiR 2012, 275 (Keil) m. w. N.). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).
4. Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urt. v. 26. 10. 1990 – V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333, unter II 2; v. 4. 4. 2014 – V ZR 110/13, ZfIR 2014, 567 (m. Anm. Engelhardt, S. 569) = NZM 2014, 522, Rz. 10).
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