Dem Gesetzestitel entsprechend zielt die gerichtliche Verwaltung darauf ab, missbräuchliche Ersteigerungen von Problemimmobilien zu bekämpfen. Eine missbräuchliche Ersteigerung liegt vor, wenn ein unredlicher Ersteher kein Interesse an einem nachhaltigen Erwerb der Immobilie hat. Stattdessen nutzt er sie, um ohne Begleichung seines fälligen Gebots Gewinne aus der Immobilie zu erzielen, bis sie ihm im Wege der Wiederversteigerung entzogen wird.

Ausgangspunkt solcher missbräuchlichen Ersteigerungen ist der ungesicherte Nutzen-Lastenübergang im Zwangsversteigerungsrecht. Denn anders als bei Erwerbsvorgängen in der freien Wirtschaft erfolgt der Nutzen-Lastenwechsel im Rahmen von Zwangsversteigerungen nicht in Abhängigkeit zur Gegenleistung.

Das aufgezeigte Missbrauchspotenzial des ungesicherten Nutzen-Lastenübergangs besteht bei jeder Zwangsversteigerung von Immobilien. Der Gesetzgeber beschränkt den Anwendungsbereich des § 94a ZVG jedoch auf die Versteigerung von solchen Immobilien, die Merkmale einer Problemimmobilie aufweisen. Im Unterschied zu sonstigen Immobilien beeinträchtigen Problemimmobilien durch ihren schlechten Zustand oder ZfIR 2025, 540ihre Art und Weise der Nutzung das Stadtbild und können Gefahren für die Öffentlichkeit verursachen.

Die gerichtliche Verwaltung nach § 94a ZVG dient daher auch der Wahrung öffentlicher Interessen. Dies bestätigt auch die Gesetzesbegründung, wonach die gerichtliche Verwaltung einer Verstärkung städtebaulicher Missstände durch Problemimmobilien, wie Verwahrlosung, Vermüllung sowie Überbelegung, entgegenwirken soll.7

Im Hinblick auf diese öffentlich-rechtliche Zielrichtung ist die Verortung der Vorschrift im ZVG verfehlt. Das ZVG regelt ein Zwangsverfahren zur Durchsetzung von grundsätzlich privatrechtlichen Ansprüchen. Öffentlich-rechtliche Ziele des Städtebaus und Ordnungsrechts, wie sie der § 94a ZVG verfolgt, sind diesem Gesetz völlig systemfremd.

Die Zielsetzung des § 94a ZVG, zum einen das Missbrauchspotenzial des ungesicherten Nutzen-Lastenübergangs zu begrenzen, ist zunächst nachvollziehbar. Dabei ist zu bedenken, dass dieses Missbrauchspotenzial bei sämtlichen Zwangsversteigerungen besteht. Das „Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien“ verengt jedoch den Anwendungsbereich auf Problemimmobilien.

Auch die Bestrebung an sich, städtebauliche Missstände durch Problemimmobilien zu beseitigen, ist durchaus legitim. Allerdings ist die gerichtliche Verwaltung des § 94a ZVG nur auf solche Ersteigerungen anwendbar, bei denen der Ersteher das fällige Bargebot nicht geleistet hat. Ersteigerungen, bei denen der Ersteher zwar zahlt, aber dennoch notwendige Investitionen unterlässt und auf diese Weise zur Erhaltung städtebaulicher Missstände beiträgt, sind dem Anwendungsbereich von vornherein entzogen.9

Antragsberechtigt ist gem. § 94a Abs. 1 ZVG die Gemeinde, in der das Grundstück belegen ist. Das Antragsrecht kommt ihr auch dann zu, wenn sie gar nicht als Vollstreckungsgläubigerin am Versteigerungsfahren beteiligt ist. Dies verstößt gegen den im Zwangsversteigerungsrecht geltenden Beteiligtengrundsatz des § 9 ZVG.

Mit ihrem Antrag auf Anordnung der gerichtlichen Verwaltung muss die Gemeinde bestätigen, dass die zu verwaltende Immobilie mindestens eines der in § 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 – 4 ZVG aufgeführten Merkmale aufweist. Danach stellt die Immobilie (Nr. 1) eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung dar, (Nr. 2) weist bauliche Missstände oder Mängel auf, (Nr. 3) entspricht nicht den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung oder (Nr. 4) wird nicht angemessen genutzt. Dabei genügt es, wenn lediglich einer dieser Umstände vorliegt („oder“).

Unter Heranziehung des Gesetzestitels wird deutlich, dass der Gesetzgeber anhand dieser vier Merkmale alternativ eine „Schrottimmobilie“ definiert. Der Begriff „Schrott“ suggeriert, dass die betreffenden Immobilien allesamt keinen wirtschaftlichen Wert mehr aufweisen. Dies dürfte zwar in der Regel der Fall sein, trifft aber nicht per se auf sämtliche Immobilien zu, auf die der Gesetzgeber mit Hilfe des § 94a ZVG einwirken möchte.

Laut der Gesetzesbegründung soll im Wege der gerichtlichen Verwaltung insbesondere der Leerstand von (Wohn-)Immobilien unterbunden werden. Der Leerstand einer Immobilie verursacht durchaus einen städtebaulichen Missstand und erfüllt damit zumindest das Merkmal einer unangemessenen (§ 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 ZVG), wenn nicht sogar einer vorschriftswidrigen Nutzung (§ 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 ZVG).

Allerdings lässt ein Leerstand nicht zwangsläufig auf einen unbrauchbaren Zustand der Immobilie und deren Wertlosigkeit schließen. Mitunter kann mit einem Leerstand sogar eine Marktwertsteigerung einhergehen, sodass der Begriff der „Schrottimmobilie“ jedenfalls irreführend und unpräzise ist.

Die Prüfung des Vorliegens der alternativen Merkmale obliegt allein der Gemeinde. Eine gerichtliche Überprüfung ist gesetzlich nicht vorgesehen, um eine Verfahrensbeschleunigung zu erreichen.10 Die vier Merkmale des § 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 – 4 ZVG sind unpräzise formuliert und lassen Raum für eine weite Auslegung durch die antragstellende Gemeinde.11 Dies ist vor dem Hintergrund, dass dem Vollstreckungsgericht insoweit keine Prüfungskompetenz zukommt, höchst problematisch.

Den Antrag auf gerichtliche Verwaltung kann die Gemeinde bereits ab der Anordnung der Zwangsversteigerung stellen, § 94a Abs. 2 Satz 1 ZVG. Auf die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch kommt es indes nicht an.16 Eine so frühe Antragstellung setzt in tatsächlicher Hinsicht voraus, dass die Gemeinde bereits zu diesem Zeitpunkt Kenntnis vom betreffenden Versteigerungsverfahren hat.

Nach der Verwaltungsvorschrift zur Anordnung über Mitteilungen in Zivilsachen (MiZi) sind die Gemeinden durch die Vollstreckungsgerichte über die Bestimmung des Versteigerungstermins von Grundstücken zu informieren, 3. Abschnitt, VIII Nr. 1 Abs. 1, 3 Nr. 1 MiZi.

Die Mitteilung richtet sich an die Gemeindekassen, sodass diese etwaige Ansprüche wegen rückständigen öffentlichen Lasten des Grundstücks zum Verfahren anmelden können. Zwecks Prüfung der Beantragung einer gerichtlichen Verwaltung nach § 94a ZVG müsste die Mitteilung daher zunächst an die zuständige Abteilung weitergeleitet werden.17

Von Gesetzes wegen erfahren die Gemeinden somit frühestens von einer Versteigerung, sobald ein Versteigerungstermin bestimmt worden ist – und nicht bereits im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsversteigerung.

Zwar könnte der Mitteilungszeitpunkt nach der MiZi auf die Anordnung der Versteigerung vorverlegt werden. Allerdings kommt es in der Praxis nach Anordnung des Versteigerungsverfahrens nicht zwangsläufig zu einem Versteigerungstermin, sodass die frühe Mitteilung in einigen Fällen ohnehin ins Leere liefe und vermeidbaren Mehraufwand für die Vollstreckungsgerichte bedeuten würde.18

Entgegen mancher Behauptungen19 werden die wenigsten Gemeinden sämtliche Problemimmobilien in ihrem Zuständigkeitsbereich kennen. Selbst bei Kenntnis der Immobilie dürften sie letztlich ohnehin auf die Bewertung des Zustands und der Nutzung durch das Verkehrsgutachten angewiesen sein, welches im Rahmen des Versteigerungsverfahrens erstellt wird. Dieses wird in der Praxis wiederum erst mit der Terminsbestimmung veröffentlicht, § 38 Abs. 1 ZVG.20

Im vorgelagerten Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsversteigerung dürfte es der gesamten Gemeindeverwaltung daher in der Regel an der nötigen Kenntnis(-dichte) fehlen, sodass ihr Antragsrecht zu diesem Zeitpunkt in der Praxis nicht umsetzbar ist.

Die Vereinbarkeit der Vorschrift des § 94a ZVG mit der in Art. 19 Abs. 4 GG verankerten Rechtsschutzgarantie erscheint fraglich.

Mit dem Antrag auf Anordnung der gerichtlichen Verwaltung hat die Gemeinde zu bestätigen, dass es sich bei der zu verwaltenden Immobilie um eine Problemimmobilie handelt.

Dem Vollstreckungsgericht steht bezüglich dieser gemeindlichen Bestätigung keine inhaltliche Prüfungskompetenz zu. Denn nach dem Wortlaut des § 94a ZVG gehört lediglich die bloße Existenz dieser Bestätigung zu den gerichtlich überprüfbaren Tatbestandsvoraussetzungen, nicht aber, ob die von der Gemeinde bestätigten Merkmale einer Problemimmobilie auch inhaltlich tatsächlich zutreffen.

Ob und wie der Ersteher eine entsprechende gerichtliche Überprüfung des gemeindlichen Antrags samt Bestätigung erzwingen kann, bleibt offen – bereits dessen Rechtsnatur ist unklar. Mangels unmittelbarer Regelungswirkung und Außenwirkung dürfte es sich jedenfalls nicht um einen Verwaltungsakt i. S. d. § 35 Satz 1 VwVfG handeln, gegen welchen die Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht statthaft wäre.21 Im Zweifel ZfIR 2025, 543ist hier der ordentliche Rechtsweg eröffnet, Art. 19 Abs. 4 Satz 2 GG.

Jedenfalls gegen den Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts steht dem Ersteher die sofortige Beschwerde (§ 793 ZPO) bzw. die Vollstreckungserinnerung (§ 766 ZPO) zu.

Zu bedenken ist jedoch, dass das Vollstreckungsgericht das tatsächliche Vorliegen der von der Gemeinde angenommenen Merkmale einer Problemimmobilie gerade nicht geprüft hat, sodass dies auch nicht Teil seines Anordnungsbeschlusses geworden sein kann. Gegen den Anordnungsbeschluss wird der Ersteher daher nicht geltend machen können, dass die von der Gemeinde angenommenen Merkmale einer Problemimmobilie tatsächlich nicht gegeben seien.

Vielmehr wird sich ein Rechtsbehelfsverfahren gegen den Anordnungsbeschluss auf die Einwendung der Redlichkeit des Erstehers beschränken. Ob dessen Redlichkeit beispielsweise anhand eines Schufa-Auszugs bewiesen werden kann, wird die künftige Rechtsprechungspraxis zeigen.22

Hinsichtlich der Höhe der Vergütung des Verwalters ist der Gesetzgeber von der Mindestvergütung ausgegangen, §§ 20, 21 Abs. 2 Satz 2, § 17 Abs. 2 ZwVwV.23

Angesichts des typischerweise schlechten Zustands einer Problemimmobilie ist in der Praxis jedoch mit weit höheren Kosten für die Verwaltung zu rechnen.

Der Verwalter hat die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück ordnungsmäßig zu benutzen, was auch die Beseitigung städtebaulicher Missstände umfasst, § 152 Abs. 1 Halbs. 1 ZVG. In der Praxis wird der Verwalter einer Problemimmobilie nach Stunden gem. § 19 ZwVwV abrechnen, wobei hinsichtlich des erhöhten Aufwands ein Stundensatz von 150 – 250 € angemessen erscheint.

Stellt die Immobilie eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung dar, ist außerdem das Haftungsrisiko erhöht. Die Kosten einer Höherversicherung wird sich der Verwalter als Auslage erstatten lassen, § 21 Abs. 3 ZwVwV.24

Problemimmobilien können in der Regel ohne erhebliche Investitionen nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet werden. Diese fehlende Nutzbarkeit wirkt sich letztlich auf die Kostentragung aus. Mangels entsprechender Einnahmen aus der Immobilie kann die Vergütung des Verwalters nicht aus der Verwaltungsmasse gedeckt werden.

Für diese Kosten muss dann grundsätzlich der Ersteher aufkommen. Wird die Zahlung durch den Ersteher auch nach entsprechender Leistungsaufforderung ausbleiben, haftet die antragstellende Gemeinde subsidiär, § 94a Abs. 4 Satz 2 ZVG. Insofern besteht in der Praxis eine Haftungsgefahr für die antragstellende Gemeinde.

Die gesetzlich vorgesehene Leistungsaufforderung gegenüber dem Ersteher ist nur schwach ausgestaltet, da sie keine erhöhten Anforderungen vorsieht. Es genügt bereits eine formlose Aufforderung durch den Verwalter, ohne dass rechtliche Schritte zwecks Titelerlangung eingeleitet werden müssen. So wird in der Praxis schnell die subsidiäre Zahlungspflicht der Gemeinde eintreten.

Zwar steht der Gemeinde in einem solchen Haftungsfall ein Regressanspruch gegen den Ersteher zu, § 94a Abs. 4 Satz 3 ZVG. Dieser Anspruch dürfte jedoch faktisch wertlos sein, da der Ersteher bereits das Bargebot nicht gezahlt hat, was seine Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit nahelegt.

In der Praxis kann dies bedeuten, dass Gemeinden auf den Kosten der gerichtlichen Verwaltung sitzen bleiben. Ihnen bleibt nur die Möglichkeit, ihren zivilrechtlichen Anspruch gegen den Ersteher gerichtlich geltend zu machen und zu vollstrecken, was sich in vielen Fällen jedoch als wenig erfolgversprechend erweisen dürfte.25

Der Regressanspruch der Gemeinde folgt aus dem ZVG und somit aus dem Privatrecht. Nur eine im öffentlichen Recht kraft Gesetzes geschaffene Abgabenverpflichtung stellt eine öffentliche Last dar und ruht auf dem erstandenen Grundstück. Daher genießt der Regressanspruch der Gemeinde im Falle einer Vollstreckung keine privilegierte Berücksichtigung in der Rangklasse 3.26

Hinsichtlich der Kosten für die gerichtliche Verwaltung tragen somit die Gemeinden das Ausfallrisiko des Erstehers.

Die Vorschrift des § 94a ZVG knüpft die gerichtliche Verwaltung an die Einordnung der Immobilie als Problemimmobilie sowie an die Nichterbringung des Bargebots. Dies allein erlaubt jedoch keine Rückschlüsse auf eine missbräuchliche Ersteigerung von Problemimmobilien. Ob eine solche vorliegt, hängt maßgebend vom Bewertungszeitpunkt ab, nämlich davon, ob dieser vor oder nach dem Verteilungstermin liegt. Denn vor dem Verteilungstermin ist das Bargebot noch nicht fällig, sodass erst ab dem Verteilungstermin zwischen einem redlichen und unredlichen Ersteher differenziert werden kann.

Kritisch ist, dass die Gemeinde die gerichtliche Verwaltung jedoch bereits ab Anordnung der Zwangsversteigerung beantragen kann – zu einem Zeitpunkt, zu dem noch nicht einmal die Person des Erstehers feststeht. Das Gericht hat dann die gerichtliche Verwaltung mit Zuschlagserteilung anzuordnen – zu ZfIR 2025, 544einem Zeitpunkt, an dem anhand des Ausbleibens des Bargebots mangels Fälligkeit noch keine Differenzierung zwischen unredlichen und redlichen Erstehern möglich ist.

Diese frühe Anordnungspflicht des Gerichts kann zu einer ungewollten Ausuferung des Anwendungsbereichs auf redliche Ersteher führen. Nach den Schätzungen des Referenten- bzw. Regierungsentwurfs ist in 50 – 66 % der Versteigerungen von Problemimmobilien ein missbräuchliches Vorgehen festzustellen. In den verbleibenden 34 – 50 % der Versteigerungen handelt es sich danach hingegen um redliche Ersteher.27

Bis ein redlicher Ersteher das Bargebot zum Verteilungstermin rechtzeitig leistet, muss er mit einer gerichtlichen Verwaltung rechnen und die bis dahin anfallenden Verwaltungskosten tragen.

Einer solchen Ausweitung der gerichtlichen Verwaltung auf redliche Ersteher ist Einhalt zu gebieten. Die Gemeinde müsste dazu angehalten werden, erst im Verteilungstermin eine gerichtliche Verwaltung zu beantragen, sodass das Gericht auch erst dann die gerichtliche Verwaltung anordnen kann. Würde die Gemeinde zum Schutz redlicher Ersteher so vorgehen und mit einem Antrag auf Anordnung der gerichtlichen Verwaltung bis zum Verteilungstermin warten, wäre jedoch das missbräuchliche Ersteigerungsmodell für den Zeitraum zwischen Zuschlagserteilung und Verteilungstermin (ca. sechs bis acht Wochen) weiterhin möglich. Unredliche Ersteher würden also weiterhin profitieren, sodass der Normzweck letztlich verfehlt wäre.

Daher ist zu erwarten, dass die Gemeinde in der Praxis den Antrag auf gerichtliche Verwaltung vorsorglich so früh wie möglich stellen wird, d. h. mit Anordnung der Zwangsversteigerung, sodass die gerichtliche Verwaltung unmittelbar mit der Zuschlagserteilung angeordnet wird. Nur auf diese Weise kann die Gemeinde in Ansehung des Normzwecks missbräuchliche Ersteigerungen bekämpfen. Dies lässt befürchten, dass sich die gerichtliche Verwaltung des § 94a ZVG in der Praxis zu einer willkürlichen Vorratsmaßnahme der Gemeinde entwickeln wird.

Von der gerichtlichen Verwaltung werden letztlich unredliche und über den Normzweck hinaus auch redliche Ersteher von Problemimmobilien gleichermaßen betroffen sein.

Da die Verwaltung auf Kosten der Ersteher erfolgt, liegt hierin eine übermäßige Belastung redlicher Ersteher. Dieser Eingriff in die in Art. 14 Abs. 1 GG verankerte Eigentumsgarantie redlicher Ersteher verstößt gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz im Lichte des Übermaßverbots.

Der Gesetzgeber führt zum Schutz der Interessen redlicher Ersteher an, sie könnten durch Zahlung des Bargebots jederzeit, insbesondere schon vor Fälligkeit, die Voraussetzungen dafür schaffen, dass das Gericht die Verwaltung aufhebt, ex-arg. § 94a Abs. 1 ZVG.28 Diese Argumentation übersieht, dass die Zahlung eines Bargebots eine gewisse Zeitspanne in Anspruch nimmt, da sie häufig über eine Kreditfinanzierung erfolgt.29

Im Zweifel wirkt sich das Kostenrisiko der gerichtlichen Verwaltung des § 94a ZVG sogar schon in einem früheren Stadium aus.

Durch eine in Aussicht gestellte gerichtliche Verwaltung könnten – wie beabsichtigt – unredliche Ersteher davon absehen, überhaupt bei Versteigerungen von Problemimmobilien mitzubieten. Angesichts des Kostenrisikos gilt dies jedoch auch für redliche Mietbieter. Im Ergebnis führt eine geringe Anzahl von Mitbietenden auch zu niedrigeren Geboten, was letztlich zu Lasten der Gläubiger geht.

Im ungünstigsten Fall werden sogar bereits die Gläubiger gänzlich von einem Vollstreckungsantrag absehen, da sich eine Versteigerung als nicht erfolgreich erweisen könnte. In der Folge könnten Zwangsversteigerungen von Problemimmobilien zukünftig insgesamt scheitern. Anstatt – wie vorgesehen – einen Beitrag zur Beseitigung städtebaulicher Missstände durch Problemimmobilien zu leisten, dürfte § 94a ZVG vielmehr deren Verfestigung bewirken. Investitionen bleiben aus und Problemimmobilien verharren im Status quo.30

Gem. § 94 Abs. 1 ZVG ist das Grundstück auf Antrag eines Vollstreckungsbeteiligten, der eine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten hat, auf Rechnung des Erstehers unter gerichtliche Verwaltung zu stellen.

Diese Sicherungsverwaltung des § 94 ZVG steht im Interesse der Vollstreckungsgläubiger und dient der Sicherstellung ihrer Befriedigung aus dem Grundstück. Durch die Sicherungsverwaltung ist der Ersteher bis zur Leistung des Bargebots von der Verwaltung des Grundstücks ausgeschlossen, sodass es ihm verwehrt ist, wertmindernde Maßnahmen vorzunehmen. Dies schützt die Gläubiger vor dem ungesicherten Nutzen-Lastenwechsel, da zu ihren Gunsten die Verwertbarkeit des Grundstücks für eine etwaige Wiederversteigerung gesichert wird.31

Gem. § 94 Abs. 1 ZVG sind nur die Beteiligten antragsberechtigt, die eine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten haben. Kann ein Beteiligter bereits aus einer vom Ersteher erbrachten Sicherheitsleistung befriedigt werden, ist er mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht antragsberechtigt.

Betreibt die Gemeinde, in der das zu versteigernde Grundstück liegt, selbst das Versteigerungsverfahren oder hat sie Forderungen angemeldet, ist sie Beteiligte. Häufig handelt es sich bei den Forderungen einer Gemeinde um rückständige Grundsteuern. Diese ruhen als öffentliche Lasten auf dem Grundstück und stehen (hinsichtlich der Grundsteuern der letzten zwei Jahre vor der Beschlagnahme) in der Rangklasse 3, § 10 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 ZVG.

Angesichts der hohen Rangklasse wird die Forderung der Gemeinde in der Praxis regelmäßig aus der üblicherweise verlangten Sicherheitsleistung befriedigt, sodass sie gerade keine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten hat.32 In der Folge steht der Gemeinde daher in der Regel kein Antragsrecht nach § 94 ZVG zu. Angesichts ihrer zu erwartenden Befriedigung aus der Sicherheitsleistung ist sie insoweit aber auch nicht rechtsschutzbedürftig.

Die gerichtliche Verwaltung nach § 94a ZVG erweitert den Kreis der Antragsberechtigten auf die jeweilige Gemeinde, in der das betreffende Grundstück liegt und zwar unabhängig davon, ob sie eine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten hat. Die Vorschrift geht sogar so weit, dass die Gemeinde auch dann die gerichtliche Verwaltung beantragen kann, wenn sie gar nicht als Vollstreckungsgläubigerin am Verfahren beteiligt ist.

Das umfassende Antragsrecht der Gemeinde nach § 94a ZVG schießt über den Schutzzweck der Norm hinaus, das Missbrauchspotenzial des frühen Nutzen-Lastenwechsels zu Gunsten der Vollstreckungsgläubiger einzudämmen.

Vielmehr kann von den schutzbedürftigen Berechtigten erwartet werden, dass sie selbst einen entsprechenden Antrag auf Anordnung der Sicherungsverwaltung nach § 94 ZVG stellen. Ein Antragsrecht einer nicht rechtsschutzbedürftigen oder gar am Versteigerungsverfahren nicht beteiligten Gemeinde ist verfehlt. Insbesondere kann es gerade ein taktisches Mittel der nach § 94 ZVG Berechtigten sein, ihr Antragsrecht bewusst nicht auszuüben.

Beispielsweise könnte ein antragsberechtigter Gläubiger dem Bieter in einem Bietabkommen zusichern, keinen Antrag auf Sicherungsverwaltung zu stellen.33 Dadurch erspart er dem Ersteher die zusätzlichen Kosten, die mit der gerichtlichen Verwaltung verbunden wären. Außerdem ist die Zusicherung für den Ersteher von Vorteil, wenn er auf eine frühzeitige Nutzung des Grundstücks angewiesen ist oder die zusätzlichen Verwaltungskosten seine wirtschaftliche Kalkulation beeinträchtigen würden. Insgesamt werden den Bietern damit finanzielle Anreize geboten, an der Zwangsversteigerung teilzunehmen. In der Praxis wird die Sicherungsverwaltung gem. § 94 ZVG tatsächlich selten beantragt.34

Im Ergebnis trägt die bereits zuvor im Regelungssystem vorhandene Sicherungsverwaltung des § 94 ZVG dem Missbrauchspotenzial des ungesicherten Nutzen-Lastenübergangs in ausreichendem Maße Rechnung. Die schutzbedürftigen Vollstreckungsgläubiger, welche eine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten haben, sind bereits nach der Vorschrift des § 94 ZVG berechtigt, dem Ersteher bis zur Leistung des Bargebots die Verwaltung der Immobilie zu entziehen. Die Gemeinde war bereits vom Kreis der nach § 94 ZVG Antragsberechtigten umfasst, sofern auch sie eine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten hat.

Ein Antragsrecht auf Anordnung der gerichtlichen Verwaltung für eine nicht rechtsschutzbedürftige oder gar unbeteiligte Gemeinde ist in Ansehung der Eindämmung des Missbrauchspotenzials des ungesicherten Nutzen-Lastenübergangs zu Gunsten der (bereits antragsberechtigten) Vollstreckungsgläubiger verfehlt.

Der Einführung des § 94a ZVG bedurfte es insoweit nicht.35

Für Immobilien, die eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung i. S. d. § 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZVG darstellen, schafft die Generalklausel der landesrechtlichen Bauordnungen bereits Abhilfe, § 58 Abs. 2 Satz 2 MBO. Diese gibt den Gemeinden die Befugnis, alle erforderlichen Maßnahmen zur Gefahrabwendung zu treffen.

Kommt der Eigentümer der Anordnung nicht nach, kann die Gemeinde sie im Wege der Ersatzvornahme vollstrecken und die Maßnahme auf Kosten des Eigentümers durch Dritte ausführen lassen. Insoweit ist auch die effektive Durchsetzung der Maßnahme gesichert. Der öffentlich-rechtliche Kostenanspruch der Gemeinde gegen den pflichtigen Eigentümer ist grundstücksbezogen und ruht daher als öffentliche Last auf dem Grundstück in Rangklasse 3, § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG.36

Baulichen Missständen oder Mängeln i. S. d. § 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ZVG kann eine Gemeinde bereits durch die Eingriffsmöglichkeiten des § 177 BauGB, namentlich dem Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot, entgegentreten. Im Falle der Aussichtslosigkeit dieser Maßnahmen sieht § 179 BauGB das Rückbaugebot vor.

Die in einigen Bundesländern geltenden landesrechtlichen Wohnungsaufsichtsgesetze ergänzen diese Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden speziell für Wohngebäude.37

Entspricht eine Wohnimmobilie nicht den Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse, kann die Gemeinde nach den jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetzen den Eigentümer zur Herstellung dieser Anforderungen verpflichten. Darüber hinaus kann sie ihn anweisen, notwendige Instandsetzungsarbeiten zur Erhaltung oder Wiederherstellung des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands vorzunehmen.38

Diese Befugnisse stellen effektive Mittel zur Beseitigung von Mängeln und Missständen von Wohngebäuden dar. Kommt der Eigentümer vorsätzlich oder fahrlässig einer unanfechtbaren Instandsetzungs- oder Herstellungsanordnung der Gemeinde nicht nach, kann dies mit einem Bußgeld bis 500.000 € geahndet werden.39 Das Bußgeld dient der Sanktionierung des pflichtwidrigen Verhaltens.

Zur Durchsetzung der Instandhaltungsanordnung kann die Gemeinde die Ersatzvornahme anordnen, um die notwendigen Maßnahmen auf Kosten des Eigentümers ausführen zu lassen. Zu diesem Zweck kann sie sogar den Eigentümer verpflichten, den vorläufig veranschlagten Kostenbetrag im Voraus zu zahlen und dies zwangsweise durchsetzen.

Trägt hingegen zunächst die Gemeinde die Kosten der Ersatzvornahme, ist der Eigentümer ersatzpflichtig. Die Kosten der Ersatzvornahme ruhen als öffentliche Last auf dem betreffenden Grundstück.40

Im Falle der Aussichtslosigkeit der Instandsetzungs- oder Herstellungsanordnung aufgrund einer zu hohen Kostenlast für den Eigentümer kann die jeweilige Gemeinde auf Grundlage der landesrechtlichen Wohnungsgesetze ein Wohngebäude für unbewohnbar erklären. Dies setzt voraus, dass aufgrund von erheblichen Beeinträchtigungen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs zu Wohnzwecken oder durch Nichterfüllung der Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse gesundheitliche Schäden für die Bewohner zu befürchten sind. Der für unbewohnbar erklärte Wohnraum darf dann nicht mehr zu Wohnzwecken überlassen oder in Benutzung genommen werden. Ursprüngliche Bewohner sind zur Räumung verpflichtet.41

Überlässt der Eigentümer entgegen der Unbewohnbarkeitserklärung die Wohnräume, kann dies mit einem Bußgeld bis 500.000 € geahndet werden.42

Darüber hinaus kann die Behörde nach den landesgesetzlichen Verwaltungsvollstreckungsgesetzen durch Festsetzen eines Zwangsgeldes den Eigentümer zum Unterlassen zwingen.43

Auch hinsichtlich der Merkmale des vorschriftswidrigen Umgangs bzw. Nutzung und Bewirtschaftung i. S. d. § 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 ZVG sowie der unangemessenen Nutzung i. S. d. § 94a Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 ZVG gibt es bereits bestehende Eingriffsermächtigungen der Gemeinden.

Stehen ein Wohngebäude oder einzelne Wohnungen länger als drei bis sechs Monate leer, kann die Gemeinde den Eigentümer auf Grundlage des in einigen Bundesländern geltenden Zweckentfremdungsverbots verpflichten, diese wieder Wohnzwecken zuzuführen.44 Dafür muss sich der Geltungsbereich des Zweckentfremdungsverbots innerhalb des Bundeslands auf die betreffende Gemeinde beziehen.45 Dies setzt voraus, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ob dies für die betreffende Gemeinde der Fall ist, legt die Gemeinde durch Erlass des materiellen Gesetzes selbst fest.46

Die vorsätzliche oder fahrlässige Zweckentfremdung ist bußgeldbewehrt.47

Kommt der verpflichtete Eigentümer einem angeordneten Wohnzuführungsgebot schuldhaft nicht nach, stellt auch dies eine Ordnungswidrigkeit dar.48 Um den Eigentümer dazu anzuhalten, die Immobilie wieder Wohnzwecken zuzuführen, kann die Behörde darüber hinaus nach den landesgesetzlichen Verwaltungsvollstreckungsgesetzen ein Zwangsgeld festsetzen.49

Werden Wohngebäude hingegen überbelegt, kann die Gemeinde den Eigentümer und die Bewohner verpflichten, dass so viele Bewohner die Wohnung räumen, wie zur Herstellung einer ordnungsgemäßen Belegung notwendig ist. Eine Überbelegung liegt vor, wenn nicht für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 bis 10 m² vorhanden ist.50 Laut dem Regierungsentwurf kommen bei Problemimmobilien Überbelegungen immer wieder vor.51

Insgesamt dürfen Wohngebäude nur in einer Weise benutzt werden, die die Bewohner sowie Nachbarn nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt. Insoweit sind die Gemeinden befugt, die Anordnungen zu treffen, die zur Herstellung einer ordnungsgemäßen Benutzung erforderlich sind.52 Eine Nichtbefolgung einer entsprechenden Anordnung stellt eine sanktionierbare Ordnungswidrigkeit dar.53

Auch diese Maßnahme unterliegt der Verwaltungsvollstreckung nach Landesrecht und bietet daher eine effektive Ermächtigungsgrundlage der Gemeinde zur Beseitigung städtebaulicher Missstände.

Insgesamt gab es bereits vor Einführung des § 94a ZVG Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zur Beseitigung städtebaulicher Missstände durch Problemimmobilien – und zwar sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene. Die einzelnen Befugnisse sind nicht auf die Zwangsversteigerung von Problemimmobilien beschränkt, sodass ihr Anwendungsbereich weiter als der des § 94a ZVG ist. Da die Anzahl der jährlichen Zwangsversteigerungen von Problemimmobilien mit 4554 – 5055 von ca. 21.40056 Versteigerungen sehr gering ist, ist es ohnehin fragwürdig, die Bekämpfung städtebaulicher Missstände überhaupt im Rahmen von Zwangsversteigerungen anzugehen.57

Wie aufgezeigt bleiben die Maßnahmen auch inhaltlich nicht hinter der öffentlich-rechtlichen Zielsetzung zurück, die der Gesetzgeber mit der Einführung des § 94a ZVG vorsieht. Der Anwendungsbereich der gerichtlichen Verwaltung des § 94a ZVG begründet auch keine weitere, neue Einwirkungsmöglichkeit auf den (neuen) Eigentümer einer Problemimmobilie.

Das Nichtbefolgen der dargestellten Maßnahmen ist teilweise bußgeldbewehrt, zumindest sind sämtliche Maßnahmen zwangsweise vollstreckbar, sodass sie eine hohe Durchsetzungskraft besitzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Kostenrisiko der Gemeinde im Falle einer Ersatzvornahme im Vergleich zu § 94a ZVG sogar geringer ist. Im Unterschied zum Regressanspruch der Gemeinde hinsichtlich der Kosten der gerichtlichen Verwaltung nach § 94a ZVG ruhen die Kosten einer Ersatzvornahme als öffentliche Lasten auf dem Grundstück und sind daher in einer Zwangsvollstreckung werthaltiger.

Die bereits zuvor bestehenden Eingriffsinstrumente stellen somit effektive Maßnahmen im Umgang mit Problemimmobilien dar. Es liegt an den Gemeinden, die Beseitigung städtebaulicher Missstände durch Problemimmobilien auf Grundlage der ihr bereits zur Verfügung stehenden, weitreichenden Befugnisse anzugehen.