Die Vermietung oder Verpachtung von Pflegeheimen stellt Verpächter vor Herausforderungen, die über einen herkömmlichen Gewerbemietvertrag hinausgehen. Die Miet-/Pachtverträge laufen branchenüblich mindestens 20 Jahre und betreffen eine Spezialimmobilie, bei der eine Umnutzung nur mit erhöhtem Aufwand möglich ist und in der pflegebedürftige, dem Verpächter meist unbekannte Bewohner untergebracht sind. Dabei unterliegen die Betreiber von Pflegeheimen strengen aufsichtsrechtlichen Vorschriften, was die personelle und sachliche Ausstattung des Heims sowie die ordnungsgemäße Pflege der Bewohner angeht. Die meist kleineren und mittelständischen privaten Betreiber haben mit ihrer oft relativ dünnen Finanzdecke erhebliche Mühe, diesen Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Heimbetrieb gerecht zu werden. Aus Sicht des Verpächters ist es deshalb erforderlich, für den Ausfall des pachtenden Betreibers vorzusorgen, wenn dieser den besonderen pflegerechtlichen Anforderungen nicht genügt oder die Pachtzahlungen nicht mehr erbringen kann. Die Verfasser zeigen die rechtlichen Risiken einer langfristigen Verpachtung von Pflegeheimen auf und erörtern und entwickeln vertragliche Absicherungsmöglichkeiten.