ZfIR 2026, 1

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2026 AufsätzeJakob Hans Hien* / Anna-Maria Dahlke** / Nicolas Savoie*** / Alina Widiker****

Die neuen planungsrechtlichen Abweichungsmöglichkeiten durch das sog. Bau-Turbo-Gesetz

Mit dem sog. Bau-Turbo-Gesetz wurden neue Abweichungsmöglichkeiten in das Baugesetzbuch eingeführt. Ziel des Gesetzgebers war es, in Anbetracht der bestehenden Wohnungsknappheit in den Ballungszentren eine wesentliche Beschleunigung der Schaffung von Planungsrecht für Wohnbauvorhaben zu ermöglichen. Dies ist ihm geglückt. Wohnbauvorhaben können von nun an verwirklicht werden, ohne dass es der Aufstellung oder der Änderung von Bebauungsplänen bedarf.

Inhaltsübersicht

I. Einleitung
II. Neue Befreiungsmöglichkeit im Geltungsbereich von Bebauungsplänen
- 1. Bisherige Rechtslage
- 2. Neufassung § 31 Abs. 3 BauGB
  - 2.1 Gesetzesänderung
  - 2.2 Tatbestandsvoraussetzungen
    
    2.2.1 Vorliegen eines Wohnungsbauvorhabens
    
    2.2.2 Räumlicher Anwendungsbereich/Wegfall der zeitlichen Befristung
    
    2.2.3 Entscheidung im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen
    
    2.2.4 Die Befreiung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar
    
    2.2.5 Zustimmung der Gemeinde
  - 2.3 Umfang der Befreiungsmöglichkeit
  - 2.4 Rechtsfolge: Ermessen
III. Die neuen Abweichungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich
- 1. Grundprinzipien des § 34 Abs. 1, 2 BauGB
- 2. Die Neufassung des § 34 Abs. 3a BauGB: Aktivierung des Gebäudebestands
  - 2.1 Materielle Voraussetzungen
  - 2.2 Gemeindliches Einvernehmen nach § 36 BauGB
  - 2.3 Praktische Anwendungsfälle
- 3. Die Neufassung des § 34 Abs. 3b BauGB: Öffnung für Neubauten
  - 3.1 Materielle Voraussetzungen
    
    3.1.1 Lage im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 1 BauGB)
    
    3.1.2 Errichtung eines Wohngebäudes
    
    3.1.3 Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen
    
    3.1.4 Würdigung nachbarlicher Interessen
    
    3.1.5 Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB
    
    3.1.6 Im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen
  - 3.2 Praktische Anwendungsfälle
- 4. Ermessen
- 5. Grenzen der Abweichungsregelungen des § 34 Abs. 3a, 3b BauGB: Abweichen von der Art der baulichen Nutzung
- 6. Keine Anwendbarkeit von § 34 Abs. 3a und 3b BauGB in Bezug auf die Art der Nutzung in faktischen Baugebieten
IV. Zeitlich begrenzte umfassende Abweichungsmöglichkeit
- 1. Neuaufnahme von § 246e in das BauGB
- 2. Reichweite der Abweichungsmöglichkeit und praktische Anwendungsfälle
- 3. Allgemeine Voraussetzungen des § 246e BauGB
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  - 3.1 Abweichungsentscheidung vor dem 31. 12. 2027
  - 3.2 Vorliegen eines zur Abweichung berechtigenden Vorhabens
    
    3.2.1 Vom Anwendungsbereich des § 246e BauGB direkt erfasste Vorhaben
    
    3.2.2 Mitgezogene Vorhabenteile
  - 3.3 Zustimmung der Gemeinde
  - 3.4 Die Abweichung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar
  - 3.5 Prüfung der Erforderlichkeit einer Strategischen Umweltprüfung
- 4. Besondere Voraussetzungen für Vorhaben im Außenbereich
  - 4.1 Räumlicher Zusammenhang zum unbeplanten Innenbereich oder zum Geltungsbereich eines Bebauungsplans
  - 4.2 Anwendung des § 18 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Satz 1 BNatSchG
V. Zustimmung der Gemeinde sowie die Zustimmung ermöglichende städtebauliche Verträge

*: *)
Rechtsanwalt, Knauthe Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Berlin
**: **)
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***: ***)
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****: ****)
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