ZfIR 2020, 165

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 AufsätzeJulia Haas* / Alexander Ebel**

„Kauf bricht nicht Miete“ – § 566 BGB im Fokus der aktuellen Rechtsprechung und Praxis

Der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB erscheint nur auf den ersten Blick eindeutig. Welche Voraussetzungen für diesen gesetzlich angeordneten Vermieterwechsel im Einzelnen erfüllt sein müssen und welche Konsequenzen die Vorschrift auf der Rechtsfolgenseite hat, ist teilweise jedoch nicht direkt ersichtlich. So hatte der BGH sich in der jüngeren Vergangenheit mit dem Identitätserfordernis von Vermieter und Grundstückseigentümer sowie der Frage, wer Dritter im Sinne dieser Vorschrift ist, auseinanderzusetzen. Erst kürzlich musste sich der BGH dem Problem widmen, ob § 566 Abs. 1 BGB auch bei Flächen greift, deren Nutzung vom Vermieter zwar geduldet, die aber nicht explizit mitvermietet waren. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die verschiedenen Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB und stellt praktische Gestaltungsmöglichkeiten dar.

Inhaltsübersicht

  • I. Einleitung
  • II. Tatbestandsvoraussetzungen
    • 1. Mietgegenstand
      • 1.1 Wirksamer Mietvertrag
        • 1.1.1 Anfechtung
        • 1.1.2 Kündigung
      • ZfIR 2020, 166
      • 1.2 Umfang der auf den Erwerber übergehenden Rechte und Pflichten
    • 2. Überlassung an den Mieter
    • 3. Veräußerung der Mietsache durch den Vermieter an einen Dritten
      • 3.1 Identität von Veräußerer, Vermieter und Eigentümer bei Abschluss des Mietvertrags
      • 3.2 Fälle fehlender Identität
        • 3.2.1 Vermietung durch Dritte im eigenen Namen
        • 3.2.2 Veräußerungsketten
        • 3.2.3 Veräußerung von Miteigentum
      • 3.3 Personenverschiedenheit von Eigentümer und Erwerber
  • III. Rechtsfolgen
    • 1. Fälligkeitsprinzip
    • 2. Reichweite des Eintritts: Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis
  • IV. Praktische Hinweise und Regelungsmöglichkeiten
    • 1. Schutz des Erwerbers: Rechtsgeschäftlich vereinbarte Vertragsübernahme
    • 2. Schutz des Veräußerers: Enthaftung durch Mitteilung oder rechtsgeschäftliche Vereinbarung
    • 3. Schutz des Mieters: Eintragung einer sog. Mieterdienstbarkeit
  • V. Zusammenfassung
*
*)
Dr. iur., Rechtsanwältin und Partnerin, Freshfields Bruckhaus Deringer LLP, Bereich Global Transactions/Real Estate, Frankfurt/M.
**
**)
Wissenschaftlicher Mitarbeiter/Doktorand, Freshfields Bruckhaus Deringer LLP, Bereich Global Transactions/Real Estate, Hamburg

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