ZfIR 2008, 41

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2008 AufsätzeJörg Deutscher*

Sanierungsmaßnahmen bei maroden Immobilienfonds – (kein) aussichtloser Kampf gegen den Bundesgerichtshof?

Zahlreiche, vor allem in den 1990er Jahren aufgelegte Immobilienfonds befinden sich inzwischen in existenziellen Krisen. Die Inanspruchnahme der Gesellschafter auf Leistung von Nachschüssen scheitert regelmäßig daran, dass die gesellschaftsvertraglichen Nachschussregelungen den strengen Anforderungen des Bundesgerichtshofs nicht standhalten und ein einstimmiger Nachschussbeschluss der Gesellschafter praktisch nie herbeigeführt werden kann. Nachschussklagen steht der Bundesgerichtshof ausgesprochen skeptisch gegenüber. In einer Serie von Entscheidungen hat er Nachschussverpflichtungen von Gesellschaftern durchgängig abgelehnt, zuletzt in einem Beschluss vom 2. Juli 2007. Der Verfasser erörtert, wann Nachschussklagen auch unter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfolgreich sein können.

Inhaltsübersicht

  • I. Problemstellung
  • II. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen der Immobilienfonds
    • 1. Allgemeine Fehlentwicklungen
    • 2. Entwicklung nachhaltiger Sanierungskonzepte
  • III. Gesellschaftsvertragliche Regelungen im Lichte der BGH-Rechtsprechung
    • 1. Originäre Nachschussklauseln im Gesellschaftsvertrag
    • 2. Nachschussbeschlüsse der Gesellschafter
      • 2.1 Bundesgerichtshof: Einstimmigkeitsprinzip
      • 2.2 Gesellschafterliche Treuepflicht
  • IV. Möglichkeiten einer Zustimmungspflicht aus gesellschafterlicher Treuepflicht
    • 1. Ansatz des OLG Celle: Wirtschaftliche Betrachtungsweise
    • 2. Ansatz des Kammergerichts: Gesellschaftsvertragsdurchbrechender Beschluss im Einzelfall
    • 3. Schmaler Anwendungsbereich
      • 3.1 Ausgleich laufender Unterdeckung oder einmaliger Ausgleich
      • 3.2 Treuepflicht bei nachhaltiger Sanierung
        • 3.2.1 Berücksichtigung einer umfangreichen öffentlichen Förderung
        • 3.2.2 Wirtschaftlicher Vergleich der Handlungsoptionen
        • 3.2.3 Alternative der Sonderkündigung
      • 3.3 Nachschusspflicht des dissentierenden Gesellschafters
  • V. Fazit
*
*)
Dr. iur., Rechtsanwalt in Berlin, KKP Köning & Partner

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