ZfIR 2020, 668

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2020 RechtsprechungVertragsrechtBGB §§ 242, 535 Abs. 1 Satz 2, § 536a Abs. 2 Nr. 1Kostentragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung sowie unwirksamer Schönheitsreparaturklausel BGB§ 242 BGB§ 535 BGB§ 536a BGH, Urt. v. 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 (LG Berlin) +BGHUrt.8.7.2020VIII ZR 163/18LG Berlin

Leitsätze des Gerichts:

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche ZfIR 2020, 669Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile v. 9. 7. 2008 – VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 = ZfIR 2008, 774 (LS), Rz. 20; v. 18. 3. 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 = ZfIR 2015, 539 (LS), Rz. 40; v. 8. 7. 2020 – VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt, ZfIR 2020, 686 (LS) (m. Bespr. Kratzlmeier, S. 661) – in diesem Heft).
2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast – vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen – bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urt. v. 20. 1. 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522, unter II 2 b; BGH, Urt. v. 18. 4. 2007 – XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021, Rz. 28; BGH, Urt. v. 8. 7. 2020 – VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt, ZfIR 2020, 686 (LS) (m. Bespr. Kratzlmeier, S. 661) – in diesem Heft). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustands kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.
Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurt. v. 8. 7. 2020 – VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt, ZfIR 2020, 686 (LS) (m. Bespr. Kratzlmeier, S. 661) – in diesem Heft). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – in der Regel hälftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.

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