ZfIR 2018, 577

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 1433-0172 Zeitschrift für Immobilienrecht ZfIR 2018 AufsätzeWolfgang Dötsch*

Grenzen der Instandsetzungspflicht – Bildet § 22 Abs. 4 WEG eine allgemeine „Opfergrenze“ bei Baumängeln?

Der V. Zivilsenat des BGH hat zuletzt Grundsatzentscheidungen zur Haftung bei schuldhafter Verzögerung von notwendigen Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum und zu deren genauem Umfang getroffen. Er hat recht weitgehende Verpflichtungen der Wohnungseigentümer erkannt. Der Beitrag befasst sich mit den vom Senat angedeuteten Grenzen solcher Pflichten und scheint damit Boden zu betreten, der fast so fest ist wie die Loeg Firn (elbisch: Totensümpfe). Man berührt Fragen nach Möglichkeiten des „Ausstiegs“ aus „Schrottimmobilien“ und knüpft somit an die wegweisenden Überlegungen von Grziwotz, ZfIR 2017, 81 an. Mehr als eine weitere Annäherung an die Thematik ist nicht zu leisten, doch bedarf das Problem der Aufarbeitung, denn viele ältere Immobilien sind sprichwörtlich am Ende. Das magere gesetzliche Instrumentarium könnte bei Annahme (zu?) weitgehender Sanierungspflichten Sprengkraft entwickeln. Geeignete Antworten auf eine Abwicklung bei Annahme (ausnahmsweise) fehlender Sanierungspflichten sind Mangelware. Vielleicht ist sogar der Gesetzgeber gefragt, der sich nach dem Koalitionsvertrag des WEG annehmen möchte – auch wenn eine erste „Roadmap“ (Elzer, ZRP 2018, 148) sich zum Problem nicht verhält.

Inhaltsübersicht

  • I. Überblick über die aktuelle Rechtsprechung zur Instandhaltungs-/-setzungspflicht
    • 1. Einleitung
    • 2. Umfang der Instandhaltungspflichten und Rechtsschutzmöglichkeiten
    • 3. Haftung bei Verzögerter Instandsetzung – Wer? Wann? Wie?
    • 4. Kausalität und Vertretenmüssen – Eher ein tatsächliches Problem?
  • II. Zum Untersuchungsgegenstand: Wie weit reichen solche Instandsetzungspflichten?
    • 1. Grenzen der Instandsetzungspflicht in der Rspr. des V. Zivilsenats
    • 2. Zusammenspiel von § 22 Abs. 4 WEG und § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG – was fehlt?
    • 3. LG München I: Reicht eine „(Teil-)Zerstörung“ durch „Verlotternlassen“?
      • 3.1 Der praktische Fall
      • 3.2 Streitstand zum Begriff der „Zerstörung“; kritische Stellungnahme
      • 3.3 Weitere Dunkelheiten im Tatbestand und auf Rechtsfolgenseite
      • 3.4 Folgeproblem: Was bedeutet anderweitige Deckung der Kosten des Wiederaufbaus?
        • 3.4.1 Überblick über den Streitstand
        • 3.4.2 Ansprüche wegen Verletzung der Instandhaltungspflicht als anderweitige Deckung?
    • 4. Was wäre Folge eines Wegfalls der „Sanierungspflicht“ gemäß § 22 Abs. 4 WEG?
  • III. Exkurs: Der sog. steckengebliebene Bau und § 22 Abs. 4 WEG
  • IV. Fazit
*
*)
Richter am OLG Köln. Der Beitrag ist die um die aktuelle BGH-Rechtsprechung erweiterte Schriftfassung des auf dem 2. Münchner WEG-Forum am 23. 4. 2018 gehaltenen Referats.

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